[질 문] 저희 가족이 사는 집이 재개발구역으로 지정되어 사업이 진행되었고 조만간 관리처분계획이 인가 난다는 말을 들었습니다.저희 집은 할아버지때부터 아버지를 거쳐 지금 저 까지 50년 이상 살아온 곳이고 중간중간 리모델링도 두 차례나 하였고 이사가고 싶은 맘이 전혀 없습니다.또한, 보상금은 현재 시세에 2배 3배 아니 10배를 주어도 협조하고 싶지 않습니다. 구역 내에 들어가 있어도 여태 한번 조합사무실에 서류한번 제출한적 없고 누가 계속 찾아와도 정중하게 돌려보냈습니다.그런데 주위에 물어보니 조합에서 나중에 명도소송 진행하게 되면 제가 안 나가고 버티게 된다 하더라도 집행검사가 나와서 집을 뺏기게 된다는 말을 들었습니다.과연 이 말이 사실인지, 그리고 명도소송이 정확히 무엇인지, 관리처분인가가 떨어지면 이사갈수 밖에 없다던데 관리처분인가가 정확히 무엇인지, 현재 등기부등본상 저희 아버지 앞으로 되어있는 집, 땅인데 어떻게 맘대로 구역이 지정이 되는지, 이사가지 않고 이곳에서 살 수 있는 방법이 있을지 궁금합니다. [답 변] 1. 관계법령 [도시 및 주거환경정비법] 제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정) ① 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각 호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장, 군수 또는 구청장이 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다) 이를 첨부하여 특별시장·광역시장·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하고, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다.제16조(조합의 설립인가 등) ① 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회(제13조제2항 단서 또는 같은 조 제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상(가로주택정비사업의 경우에는 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상)의 토지소유자의 동의를 얻어 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.제38조(토지 등의 수용 또는 사용) 사업시행자는 정비구역안에서 정비사업(주택재건축사업의 경우에는 제8조제4항제1호의 규정에 해당하는 사업으로 한정한다)을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다. 다만, 가로주택정비사업의 경우에는 그러하지 아니하다.제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.제49조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등) ⑥ 제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다. 2. 판 단 주택재개발정비사업은 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정, 추진위원회설립승인, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주, 철거, 착공, 이전고시, 입주 순으로 진행되게 됩니다. 정비구역의 지정은 시장, 군수, 구청장이 정비계획을 수립하여 주민설명회, 주민공람, 지방의회의견을 들은 후 특별시장, 광역시장, 도지사에게 정비구역지정신청을 하면 특별시장, 광역시장, 도지사가 정비구역을 지정하게 되는 것이므로 토지등소유자 모르게 지정되는 것은 아닙니다. 조합설립은 토지등소유자의 4분의3이상 및 토지면적의 2분의1이상의 토지소유자의 동의를 받으면 설립되고 이때 조합설립에 동의하지 않은 토지소유자도 조합원으로 됩니다(이 점에서 주택재건축사업과 구별됩니다). 따라서 귀하의 아버지가 조합설립에 동의하지 않았더라도 조합이 설립된 것이고 현재 귀하의 아버지는 조합원 지위에 있는 것인데, 만일 관리처분계획수립을 위한 분양신청절차에서 분양신청을 하지 않거나 분양신청 기간 내에 분양신청을 철회한 경우에 한하여 현금청산자가 될 수 있습니다. 한편, 분양설계, 분양대상자의 주소 및 성명, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기, 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세, 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액 등 권리배분관계를 정하는 계획을 관리처분계획이라 하는데 관리처분계획이 인가 고시되면 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 함) 제49조 제6항 본문에 의해 토지소유자 및 임차차권자 등의 사용수익권이 이전고시가 있을 때까지 정지되기 때문에 조합은 위 조항에 근거하여 자진이주하지 않는 조합원, 청산자, 세입자들을 상대로 일괄적으로 명도소송을 제기하게 됩니다. 조합이 명도소송에서 승소판결을 받으면 집행문을 부여받아 강제집행을 신청할 수 있는데 강제집행은 그 해당 집행장소, 즉 주택 내에 모든 집기, 물건, 사람을 끌어내고 완전히 비우는 방식으로 진행됩니다. 재개발사업은 일종의 공익사업에 해당하고 도시정비법 제36조에 의해 준용되는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 해당 정비구역 내 토지 건물에 대해 수용할 수 있기 때문에 재개발사업이 주민동의에 의해 해제되거나 법률적 하자에 의해 무효로 되지 않는 이상 재개발사업의 진행을 막을 수는 없습니다. 따라서 현 시점에서 귀하의 가족을 가장 현실적인 권익구제 방법은 추후 관리처분계획수립시 정당한 종전자산평가를 받거나 현금청산시 정당한 보상액을 받고 이주하는 것입니다. 만일 분양신청을 하였는데 종전자산평가가 지나치게 낮게 평가된 경우에는 관리처분계획일부취소소송을 제기할 수 있고, 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 되었는데 수용보상금이 낮게 평가된 경우에는 손실보상금증액청구와 함께 주거이전비, 이사비, 이주정차금청구소송을 제기할 수 있습니다.
