[질 문] 저는 경기도 성남에서 카페를 운영하고 있는데 건물주와 2013년 5월 20일에 보증금 4,000만 원, 월차임 300만 원, 계약기간 2년으로 임대차계약을 체결하였습니다.이제 임대차기간이 거의 다가와 재계약을 논의하려고 하는데요, 임대인은 월세 100만원(33%) 인상 및 2년 재계약 조건을 요구하고 있습니다.저는 임대인의 주장을 감안하여 60만원(20%) 인상안을 제시하였지만, 임대인의 주장은 완강한 상태여서 자칫 재계약을 못하고 쫒겨날 위기에 처해 있습니다.위와 같은 경우 제가 임대인 요구대로 올려주어야 하는 건가요?참고로 임대차계약서 특약사항에는 다음과 같은 문구가 기재되어 있습니다.(특약사항)a. 임차인의 영업권을 최소5년간 보장해주기로 한다. 단 임대료는 주변시세를 반영하여 조정하는 조건임.b. 기타사항은 상가 임대차보호법에 따르기로 한다.c. 임대료 조정협의가 안될경우 영업권 5년보장 특약 효력 없음. [답 변] 1. 관계법령 [상가건물임대차보호법] 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. ③ 제1항 단서에도 불구하고 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. 2. 판 단 상가세입자의 권리를 보호하고자 제정된 상가건물임대차보호법은 그 입법취지와 달리 세입자의 보호에 취약한 부분이 많았고, 특히 보증금과 차임이 고액인 상가세입자에 대해 아무런 보호를 하지 못하는 문제점이 노출되어 2013. 8. 13. 고액상가세입자에 대해서도 갱신요구권을 인정하고, 무차별적인 차임증액을 하지 못하도록 제한하는 규정을 신설하였습니다(다만, 2013. 8. 13. 이후 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다). 이러한 개정법의 내용과 취지에 따르면 귀하의 임차보증금이 고액이어서 상가임대차보호법이 일반적으로 적용되지는 않지만 예외적으로 5년간 갱신요구권이 인정되고(특약사항 이기도 함), 차임의 증액도 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 청구할 수 있습니다. 한편, 특약사항 중 임대료 조정협의가 안 될 경우 영업권 5년 보장은 효력없음 규정(C항)은 강행규정인 상가건물임대차보호법 제10조 제1항,2항에 위반되는 것으로서 효력이 없다 할 것이고, 임대인의 차임증액 청구도 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 청구할 수 있다 할 것인바, 임대인이 요구한 33% 인상안이 위와 같은 사정에 비추어 적정한 것인지는 임대인이 입증해야 할 것입니다. 그리고 만일 귀하가 차임을 인상해 주지 않을 경우 임대인은 특약사항에 따라 계약을 해지하거나 증액청구한 차임을 기준으로 2기 차임 연체가 있을 경우 임대차계약을 해지하고 인도청구소송을 제기할 것으로 보이는데 그 소송에서 앞서 설명한 5년 갱신요구권과 차임증액 제한 규정이 쟁점이 될 것입니다. 끝으로 상가 3개 호실의 주인이 다르다면 각 주인과 모두 계약을 체결해야 하는데 별개의 계약서로 작성하느냐 하나의 계약서에 한꺼번에 작성하느냐는 당사자의 편의에 따라 자유롭게 할 수 있습니다.
