[질 문] 저는 서울에 거주하고 있습니다.최근 이사를 해야 해서 공인중개사를 통해 집을 알아 보고 있는데 공인중개사가 보증금 2억 3천만 원에 주택 전세가 나왔다고 알려 주어 중개수수료를 물어 보니 70만 원 정도 나온다고 합니다.제가 궁금하여 서울시 부동산 중개수수료 계산표를 찾아보니 상한요율이 0.3%라고 나와 있는데 공인중개사는 위 요율이 법정수수료라고 합니다.저는 0.3%를 다 줄 필요는 없다고 생각되는데 제가 위 주택을 전세로 얻게 되면 0.3%를 다 지급해야만 하는가요? [답 변] 1. 관계법령 [공인중개사법] 제32조(중개보수 등) ① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. ②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항의 규정에 의한 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조의 규정에 의한 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. ③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. ④ 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 "시·도"라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. [공인중개사법 시행령] 제27조의2(중개보수의 지급시기) 법 제32조제3항에 따른 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다. [공인중개사법 시행규칙] 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ① 법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매·교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내로 한다. ② 법 제32조제4항에 따른 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 매도·임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수·임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인을 말한다)에게 청구할 수 있다. ③ 제1항 및 제2항의 경우에 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 개업공인중개사는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수 및 실비를 받아야 한다. ④ 법 제32조제4항에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다. 1. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다): 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 3의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다.가. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것나. 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것2. 제1호 외의 경우: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.⑤ 제1항 및 제4항의 경우 거래금액의 계산은 다음 각 호에 따른다. 1. 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만, 본문의 규정에 따라 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 2. 교환계약의 경우에는 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다.3. 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.⑥ 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1이상인 경우에는 제1항의 규정을 적용하고, 주택의 면적이 2분의 1미만인 경우에는 제4항의 규정을 적용한다.⑦ 개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에 대하여 제4항의 규정에 따른 중개보수 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 제10조제2호의 규정에 따른 중개보수·실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니 된다. [별표3] 오피스텔 중개보수요율 [서울특별시 주택 중개수수료 등에 관한 조례] 제2조(중개수수료) ① 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제32조제3항의 규정에 의한 주택의 중개에 대한 수수료(이하 "중개수수료"라 한다)의 한도는 별표 1과 같다.② 중개수수료는 별표 1의 한도 내에서 중개의뢰인과 중개업자가 중개계약으로 정한 금액으로 한다.③ 중개수수료의 지급시기는 중개업자와 중개의뢰인 사이의 계약에 의하되, 계약이 없는 경우에는 중개업자가 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 사무의 처리를 마친 때로 한다. [별표1] 중개수수료의 한도[한국공인중개사협회에 게시된 중개수수요율표] 2. 판 단 공인중개사를 통한 부동산 중개가 보편화 되고, 중개대상물의 가격이 상승하면서 의뢰인이 지급해야 하는 중개보수(수수료)에 대한 관심이 높아지면서 중개수수료에 관한 갈등도 많아지고 있는 현실입니다. 공인중개사의 중개보수(수수료)에 관한 법 규정을 종합하면 공인중개사는 법령이 정하는 한도(상한요율 및 한도액) 내에서만 수수료를 지급받을 수 있는데, 공인중개사들은 상한요율의 의미를 법정수수료라고 주장하고 있는 반면, 의뢰인들은 상한요율의 범위에서 협의할 수 있는 것으로 봐야 한다고 주장하고 있습니다. 공인중개사들이 상한요율의 의미를 법정수수료라고 주장하는 근거는 한국공인중개사협회에 게시된 중개보수율표상 6억 원 이상의 매매․교환과 3억 원 이상의 임대차의 경우에는 명시적으로 “거래금액의 1천분의 9 또는 1천분의 8 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다”고 규정하고 있는 반면, 그 이하의 다른 매매,교환 또는 임대차의 경우에는 협의해서 결정한다는 문구가 없다는 것에 기인합니다. 그러나 법령을 해석함에 있어서 가장 먼저 고려해야 되는 원칙은 문언해석이지 반대해석이 아니라 할 것인바, 법령은 “한도, 상한요율, 범위 내에서”라는 문구를 사용하고 있고, 그 문언의 의미는 법정수수료라기 보다 그야말로 상한선을 정해 놓은 것을 뜻한다 할 것입니다. 그리고 서울특별시 주택 중개수수료 등에 관한 조례 제2조 제1항은 “중개수수료는 별표 1의 한도 내에서 중개의뢰인과 중개업자가 중개계약으로 정한 금액으로 한다”고 명시하고 있으므로 별표 1. 중개수수료의 한도에서 정하는 상한요율이 법정수수료가 아님은 명백하다 할 것입니다. 참고로 법정수수료로 해석되는 법무사보수표[대한법무사협회회칙 제76조의 별표]는 아래와 같이 수수료를 정액 또는 비율로 특정하고 있습니다. 따라서 중개의뢰인은 공인중개사를 통해 물건을 거래하고자 할 때 미리 공인중개사와 중개수수료에 관해 상한요율의 범위 내에서 협의하여 중개수수료를 결정해야 하고, 만일 공인중개사가 상한요율을 적용한 중개수수료를 요구하면 중개계약을 체결하지 않고 다른 공인중개사를 통해 중개를 받으면 될 것인바, 사안에서도 중개수수료 0.3% 상한을 요구하면 감액을 요청하고 만일 거부한다면 중개물건의 잔금지급 전에 그 공인중개사와 중개계약을 체결하지 않으면 될 것입니다. 한편 중개의뢰인이 공인중개사가 요구한 상한요율의 중개수수료를 이미 지급한 이후에 자신이 지급한 중개수수료가 너무 많다고 생각하고 일정액을 반환받을 수 있는지에 대한 문의도 있는데 이러한 경우에는 중개수수료를 지급함으로써 당사자 사이에 중개수수료에 관한 협의가 있었던 것으로 볼 수 있기 때문에 반환은 불가능하다고 보입니다. 다만, 상한요율을 넘어 지급한 중개수수료는 부당이득으로 반환받을 수 있습니다.
