[질 문] 얼마 전 제가 소유하고 있던 아파트를 매도하려고 공인중개사에게 매물로 내 놓았습니다.당시 공인중개사에게 문의한 바에 따르면 매도하더라도 양도소득세는 나오지 않는다고 하였습니다.그리고 최근 공인중개사가 매수자를 소개하여 계약을 체결하기로 하는 조건으로 가계약금 100만 원을 받았습니다.그런데 그 후 계약서를 작성하기 전에 공인중개사가 갑자기 양도소득세가 나온다고 말하여 결국 계약을 체결하지 않기로 했습니다.그러자 매수인은 가계약금의 배액을 달라고 요구하고 있는데 제가 배액을 상환해야 하는지요.[답 변]1. 관계법령 [민 법] 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. 2. 판 단 거래 현실에서 자주 등장하는 가계약금이란 것은 법에서 규정하고 있지 않은 것으로서 그 법적성격이 애매하긴 합니다. 통상 매매계약에서 매매목적물, 매매금액, 계약금, 중도금, 잔금의 액수 및 지급시기를 정하고 계약금을 지급받은 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지기 때문에 매도인 매수인 양 당사자는 상대방이 이행에 착수하기 전에(예를 들어 중도금 지급시기에 중도금을 지급하지 않은 경우) 교부자(매수인)는 계약금을 포기하고 수령자(매도인)는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조 제1항). 또한 판례는 계약금은 기본적으로 해약금의 성질을 가질 뿐이나 당사자 사이에 계약금을 위약금으로 하는 특약(예를 들어 매수인이 중도금 잔금을 지급하지 않을 시 계약금을 몰취하고 매도인이 소유권이전등기를 하지 않을 시 계약금의 배액을 상환한다)이 있을 때에는 손해배상의 예정의 성질을 함께 갖는다고 하고 있습니다. 그런데 가계약금은 통상 계약의 내용도 정해지지 않고 계약서도 작성하지 않은 상태에서 지급하는 것이 거래의 관행이기 때문에 위와 같은 계약금의 해약금 또는 손해배상의 예정의 성질을 그대로 갖고 있다고 보기는 어렵고 단지 향후 계약의 체결을 담보하는 성격만 가지고 있다고 봐야 할 것입니다. 따라서 가계약 상태는 아직 계약이 성립되기 전이므로 가계약금을 받고 계약체결을 하지 않았다 하여 앞서 설명한 해약금에 관한 규정이 그대로 적용될 수는 없다 할 것입니다. 한편 판례는" 가계약에서 「매수인은 가계약일로부터 10일 이내에 본계약을 체결하기로 하고 만약 불이행시는 본계약을 무효로 하고, 매수인은 어떤 이의도 민ㆍ형사상의 문제를 제기할 수 없다」고 약정한 경우, 이 약정내용만으로는 매수인의 계약 불이행시 이미 지급한 가계약금의 반환청구를 포기하기로 하는 위약금 약정이 있었던 것으로 볼 수 없다"고 판시한바 있습니다. 따라서 귀하가 가계약금의 배액을 반환할 의무는 없고 단지 지급받은 가계약금만 반환하시면 된다고 보입니다.
