[질 문] 저는 빌라에 월세로 사는 세입자 입니다.그런데 2015년 1월 20일에 집주인으로부터 2014년 4월부터 2015년 1월까지 임대료를 지급하지 않았으므로 2월 9일까지 집을 비워주지 않으면 명도소송해서 강제 집행 한다는 내용증명을 받았습니다.저는 2월 5일에 밀린 임대료를 모두 보내주고 2월 19일에는 2월분 임대료를 보내 이제 밀린 월세는 전혀 없습니다.그런데 법원에서 2월 24일날 명도소장이 왔습니다.소장 내용은 밀린 임대료와 집을 비워달라는 내용인데 이제 밀린 월세가 없는 저로써는 황당합니다.소장 접수날짜도 제가 밀린 월세를 보낸 일주일 후였는데 과연 이 소장이 의미가 있을까요? [답 변] 1. 관계법령 [민법] 제543조(해지, 해제권) ① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.② 전항의 의사표시는 철회하지 못한다.제640조(차임연체와 해지)건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 2. 판단 임대인은 임차인이 2기의 차임을 연체할 경우 민법 제640조의 규정에 따라 임대차 계약을 해지할 수 있고 건물의 인도를 구할 수 있습니다. 이러한 임대인의 계약해지권은 형성권으로서 상대방에게 해지의 의사표시가 도달한 때 효력이 발생하게 됩니다.만일 임차인이 임대인의 계약해지권 행사를 저지하기 위해서는 임대인이 해지의 의사표시를 하기 전까지 연체차임을 지급해야 합니다(연체된 차임 전액이 아니라 2기 차임액에 이르지 않을 정도의 금액만 지급해도 됩니다). 즉 임대인이 이미 차임연체로 인한 계약해지권을 행사한 후, 즉 해지의 의사표시를 한 이후에야 비로서 연체 차임을 지급하였다 하더라도 이미 행사된 계약해지권이 소급하여 효력을 잃게 되는 것은 아닙니다. 따라서 귀하가 집주인(임대인)이 보낸 계약해지의 내용증명을 송달받은 이후에 연체차임을 지급했다 하더라도 집주인의 계약해지로 인한 건물인도청구에 대항할 수는 없어 건물인도청구 부분은 임대인이 승소하게 될 것이고 임대료 부분은 귀하가 모두 지급하였기 때문에 기각될 것입니다.다만, 임대인이 제기한 건물인도청구소송에서 임차인이 임의로 건물을 인도해 주겠다고 하는 경우에는 통상적으로 조정을 통해 해결되고 있으므로 실제 판결까지 갈 가능성은 낮아 보입니다.
