1. 문제점주택재개발,도시환경정비사업에서 현금청산자에게 일응 주거이전비, 이사비, 이주정착금 지급 청구권이 있음은 이미 살펴본 바와 같은데 과연 거주시점, 기간 등의 제한 없이 현금청산자에 해당하기만 하면 무조건 인정되는 것인지에 관해서는 다툼의 여지가 있는 바, 아래에서는 위 주거이전비, 이사비, 이주정착금의 근거규정과 구체적 기준에 관하여 나눠서 살펴보겠습니다. 2. 관계법령 [도시 및 주거환경정비법]제40조(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의 준용) ① 정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차에 관하여는 대통령령으로 따로 정할 수 있다. ② 제1항의 규정에 의하여 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률을 준용함에 있어서 사업시행인가의 고시(시장·군수가 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 제28조제4항의 규정에 의한 사업시행계획서의 고시를 말한다. 이하 이 조에서 같다)가 있은 때에는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제20조제1항 및 제22조제1항의 규정에 의한 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다. [도시 및 주거환경정비법 시행령]제11조(정비구역의 지정을 위한 주민공람 등) ① 시장·군수는 법 제4조제1항의 규정에 의하여 정비계획을 주민에게 공람하고자 하는 때에는 미리 공람의 요지 및 공람장소를 당해 지방자치단체의 공보등에 공고하고, 공람장소에 관계서류를 비치하여야 한다.제44조의2(손실보상 등) ① 제11조에 따른 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」 제40조제3항제2호에 따라 이주대책대상자에서 제외한다. 다만, 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유로 인하여 거주하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.② 주거이전비 보상대상자의 인정기준, 영업손실 보상대상자의 인정기준 및 영업손실의 보상기준에 관하여 구체적인 사항은 국토교통부령으로 따로 정할 수 있다. [도시 및 주거환경정비법 시행규칙]제9조의2(손실보상 등) ③ 영 제44조의2 제2항에 따른 주거이전비의 보상은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제54조 제2항 본문에도 불구하고 영 제11조에 따른 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 한다. 부칙 <국토해양부령 제183호, 2009.12.1.> 제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다제2조(적용례) 제9조의2의 개정규정은 이 규칙 시행 후 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용한다. [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률] 제78조(이주대책의 수립 등) ① 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 "이주대책대상자"라 한다)를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다.⑤ 주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다. [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령] 제41조(이주정착금의 지급) 사업시행자는 법 제78조제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이주대책대상자에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 이주정착금을 지급하여야 한다.1. 이주대책을 수립·실시하지 아니하는 경우2. 이주대책대상자가 이주정착지가 아닌 다른 지역으로 이주하려는 경우 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙]제53조(이주정착금 등) ① 영 제40조제2항에서 "국토교통부령이 정하는 부득이한 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. 공익사업시행지구의 인근에 택지 조성에 적합한 토지가 없는 경우2. 이주대책에 필요한 비용이 당해 공익사업의 본래의 목적을 위한 소요비용을 초과하는 등 이주대책의 수립·실시로 인하여 당해 공익사업의 시행이 사실상 곤란하게 되는 경우② 영 제41조의 규정에 의한 이주정착금은 보상대상인 주거용 건축물에 대한 평가액의 30퍼센트에 해당하는 금액으로 하되, 그 금액이 6백만원 미만인 경우에는 6백만원으로 하고, 1천2백만원을 초과하는 경우에는 1천2백만원으로 한다. 제54조(주거이전비의 보상) ① 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 당해 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 건축물의 소유자가 당해 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 당해 건축물이 무허가건축물등인 경우에는 그러하지 아니하다.② 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하여야 한다.제55조(동산의 이전비 보상 등) ① 토지등의 취득 또는 사용에 따라 이전하여야 하는 동산(제2항에 따른 이사비의 보상대상인 동산을 제외한다)에 대하여는 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액을 보상하여야 한다. ② 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자가 해당 공익사업시행지구 밖으로 이사를 하는 경우에는 별표 4의 기준에 의하여 산정한 이사비(가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 보상하여야 한다. 3. 주거이전비 지급대상자 기준 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비 지급대상 기준에 관하여 종래 대법원은 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제5항, 같은 법 시행규칙 제54조 제2항, 구 도시 및 주거환경정비법(2008. 3. 28. 법률 제9047호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제11조 제1항 등 각 규정의 내용, 형식 및 입법경위, 주거이전비는 당해 공익사업시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려하여 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급하는 성격의 것인 점 등을 종합하면, 도시정비법상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 정비계획이 외부에 공표됨으로써 주민 등이 정비사업이 시행될 예정임을 알 수 있게 된 때인 정비계획에 관한 공람공고일 당시 당해 정비구역 안에서 3월 이상 거주한 자를 대상으로 한다”고 판시하였습니다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2009두16824 판결). 또한 위 대법원 판결이 선고되기 이전인 2009. 12. 1. 도시 및 주 거환경정비법 시행규칙 제9조의 2가 개정되어 2009. 12. 1. 이후에 최초로 사업시행인가를 신청하는 경우에는 정비구역지정 공람공고일을 기준으로 한다고 명시하였으므로 현재 세입자의 주거이전비 지급대상자 기준은 정비계획공람공고일 현재 3개월 이상 거주한 자임에 다툼이 없습니다. 그런데 현금청산자의 경우 주거이전비 지급대상자 기준에 관하여는 명시적인 기준이 없어 혼선이 예상되는바, 도시정비법 시행령 제44조의2 제1항에 따라정비계획공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있는 자로 한정할 것인지, 아니면 정비계획공람공고일 현재 거주하고 있던 자로 볼 것인지 다툼이 있습니다. 생각건대, 도시정비법 시행령 제44조의 2는 이주정착금에 관한 규정이라는 점, 주거세입자의 경우 정비계획공람공고일 기준으로 3개월 이상 거주한 자이면 그 후 사업시행자의 주거이전비 산정통보일 또는 수용개시일까지 계속 거주할 것을 요하지 않는다는 것이 대법원 판례의 태도인 점(대법원 2008. 5. 29. 선고 2007다8129 판결)등을 고려하면 현금청산자의 경우에도 정비계획공람공고일 현재 주거용 건축물에 거주하고 있었던 자이면 주거이전비 지급대상자로 보아야 할 것입니다. 4. 이사비 지급대상자 기준 주거세입자의 경우 이사비 지급대상자 기준에 관하여 대법원은 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제5항, 같은 법 시행규칙 제55조 제2항의 각 규정 및 공익사업의 추진을 원활하게 함과 아울러 주거를 이전하게 되는 거주자들을 보호하려는 이사비(가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 말한다) 제도의 취지에 비추어 보면, 이사비 보상대상자는 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자로서 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 자로 보는 것이 타당하다”고 판시하여(대법원 2010.11.11. 선고 2010두5332 판결) 주거이전비와 달리 정비계획공람공고일 현재 3개월 이상 거주한 자로 제한하지 않고 사업시행인가고시 이전에 거주한 자이면 이사비 지급대상자로 보고 있습니다. 그런데 현금청산자의 경우에도 위와 같이 볼 것인지가 문제되는바, 이사비 지급 기준을 정하고 있는 공익사업법 시행규칙 제55조 제2항이 주거용 건축물의 소유자와 세입자를 구분하지 않고 ‘주거용 건축물의 거주자’로 규정하고 있는 점을 고려하면 주거세입자와 마찬가지로 사업시행인가 고시 이전에 실제 거주하고 있었다면 이사비 지급대상자에 해당한다 할 것입니다. 5. 이주정착금 지급대상자 기준 이주정착금의 지급기준에 관하여는 도시정비법 시행령 제44조의 2 제1항에서 “정비계획공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」 제40조 제3항 제2호에 따라 이주대책대상자에서 제외한다”고 명시하고 있으므로 정비계획공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주한 자만이 이주정착금 지급대상자에 해당하고, 동 항 단서에서 정한 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유로 인하여 거주하지 않은 경우에는 예외적으로 이주정착금을 지급받을 수 있습니다.
