1. 문제점 도시정비법과 정관의 규정에 따른 현금청산자에 대하여 청산금을 산정함에 있어 해당 토지등소유자가 조합원의 지위를 유지하고 있었던 기간 동안 조합이 사용한 정비사업비 중 청산대상자의 출자비율에 해당하는 금액을 공제할 수 있는지의 여부가 쟁점으로 되고 있는바, 사업의 유형별로 나눠서 검토하기로 한다. 2. 재건축사업의 경우 재건축사업에서의 현금청산자가 조합을 상대로 제기한 청산금 소송에서 현금청산자의 지위를 취득한 시점까지 재건축사업에 소요된 사업비 중 현금청산자의 분담액을 공제하여야 한다는 조합의 주장에 대하여, 서울행정법원과 서울고등법원은 “도시정비법 제47조에 따른 현금청산은 조합이 원활한 사업진행을 위하여 정비사업에 동의하고도 분양신청을 하지 아니한 조합원들에게 토지·건축물 기타의 권리의 자산가치를 평가하여 그에 상당하는 현금청산금을 지급하고 이에 대응하여 조합원들 소유의 토지·건축물 등 권리를 취득하는 것을 내용으로 하므로, 원고에 대한 현금청산금을 산정함에 있어서는 원고에게 현금청산사유가 발생하여 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 조합의 사업비용 중 원고가 조합원으로서 부담하였어야 할 금액도 고려되어야 할 것이다”라고 하면서 현금청산사유가 확정될 때까지 소요된 총 사업비 중 현금청산자 소유 부동산의 종전자산평가가액에 대한 개별비율에 해당하는 부담금 상당액을 청산금액에서 공제하고 있다(서울행정법원 2012. 2. 22. 선고 2011구합39301 판결, 서울고등법원 2012. 8. 17. 선고 2011나84850 판결). 위 서울고등법원 판결은 상고기각으로 확정됨으로써 현재 재건축사업의 경우 현금청산자에 대해서는 사업비 분담금 공제가 당연한 것으로 받아들여지고 있다. 3. 재개발사업의 경우 재건축사업은 토지등소유자 중에서 주택재건축사업에 동의한 자에 한하여 조합원이 되는데 반하여 재개발사업은 재개발에 동의하지 아니한 경우에도 조합원이 되는 조합원 강제제도이기 때문에 분양신청 단계에서야 비로서 조합에서 탈퇴할 수 있다는 점과 청산금을 산정함에 있어 재건축사업의 경우에는 원칙적으로 매도청구에 따른 시가산정임에 반하여 재개발사업은 수용재결절차에서 개발이익이 배제된 손실보상금으로 산정한다는 점 등의 차이가 있는바, 이러한 차이점을 고려하지 않고 재개발사업의 경우에도 재건축사업과 동일한 논리로 분담금의 공제를 주장하거나 사업비 부담금을 청구할 수 있는지가 문제되고 있다. 이와 관련하여 최근 재개발조합의 현금청산자가 수용재결처분에 불복하여 손실보상금증액을 구하는 사건에서 피고 조합이 ‘도시정비법 제61조 제1항 및 정관 제10조 제1항에 따라 조합원은 정비사업비를 부담할 의무가 있으므로 현금청산사유가 발생하여 조합원의 지위를 상실한 시점까지 소요된 총 사업비 중 원고들의 종전자산평가가액에 대한 개별비율에 해당하는 금원을 손실보상금에서 상계하여야 한다는 항변을 하였다. 이에 대하여 서울행정법원은 “도시정비법상 사업시행자인 조합은 도시정비법 제61조에 따라 조합원들에게 정비사업비와 정비사업으로 인한 수입과의 차액을 토지등소유자에게 부과·징수할 수 있으나(다만 도시정비법 제24조 제3항 제3호에 따르면 도시정비법 제61조의 규정에 의한 비용의 금액 및 징수방법을 총회의 의결을 거쳐야 한다), 조합원이 도시정비법 제47조 등의 요건을 충족하여 현금청산대상자가 된 경우에는 더 이상 조합원의 지위에 있지 아니하므로 도시정비법 제61조에 따른 경비 부과는 불가능하고, 현금청산대상자가 현금청산사유가 발생하기 전에 발생한 경비로 인하여 얻은 이익 또는 비용 중 일정 부분을 조합원 지위 상실시 반환하여야 함을 정관이나 결의 또는 약정 등으로 미리 규정해 둔 경우 등에 한하여 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다고 봄이 옳다”라고 판시하였다(2013. 11. 7. 선고 2012구합39162 판결). 4. 결 어 재건축사업의 경우 현금청산자에 대하여 조합원 지위 상실시까지 소요된 사업비 분담금을 공제할 수 있으나, 재개발사업의 현금청산자에 대하여는 현금청산시 사업비 분담금의 공제 및 반환 등에 관한 구체적인 사항이 조합 정관이나 총회의 결의로 정하여져 있는 경우에 한하여 이를 공제하거 그 반환을 구할 수 있다고 볼 것이다. 한편, 재개발조합의 경우 위 서울고등법원 판결 선고 및 확정 이후 대부분 조합이 정관을 개정하여 현금청산자에 대한 사업비 분담금 공제에 관한 규정을 신설하였는바, 정관 개정 이후 현금청산자가 된 경우에는 사업비 분담금을 공제한 보상금을 받을 가능성이 매우 높아졌다.
