주택재개발정비사업조합이 주거세입자에 대하여 주거이전비, 이사비 지급을 하지 않거나 조합이 임의로 산정한 금액을 변제공탁함으로써 건물인도를 구할 수 있는지 여부가 실무적으로 문제되고 있습니다. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 함) 제49조 제6항 본문에 따라 관리처분계획의 인가·고시가 있으면 목적물에 대한 종전 소유자 등의 사용·수익이 정지되므로 사업시행자는 목적물에 대한 별도의 수용 또는 사용의 절차 없이 이를 사용·수익할 수 있게 되는 반면, 임차인은 위 도시정비법 규정에 의하여 자신의 의사에 의하지 아니하고 임차물을 사용·수익할 권능을 제한받게 되는 손실을 입게 됩니다. 그렇다면 사업시행자는 도시정비법 제49조 제6항 본문에 의하여 사용·수익권을 제한받는 임차인에게 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 함)을 준용하여 그 해당요건이 충족되는 경우라면 손실을 보상할 의무가 있다 할 것입니다. 또한 도시정비법 제49조 제6항 단서, 사전보상의 원칙을 규정한 공익사업법 제62조를 비롯한 관계규정을 종합하면 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 임차인으로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 관리처분계획이 인가·고시된 것만으로는 부족하고 협의 또는 재결절차에 의하여 결정되는 손실보상금을 지급해야 한다고 보는 것이 국민의 재산권을 보장하는 헌법에 합치하는 해석이라 할 것입니다.그리고 만일 사업시행자와 임차인 사이에 보상금에 관한 협의가 성립된다면 조합의 보상금지급의무와 임차인의 부동산인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되고, 재결절차에 의할 때에는 부동산 인도에 앞서 영업손실보상금 등의 지급절차가 선행되어야 합니다(대법원 2011. 11. 24.선고 2009다28394 판결). 이러한 법리에 비추어 보면 사업시행자인 조합은 도시정비법 제49조 제6항 본문에 의하여 사용·수익권을 제한받는 임차인에게 공익사업법을 유추적용하여 그 해당요건이 충족되는 경우라면 손실을 보상할 의무가 있다 할 것인바, 공익사업법 제2절 ‘손실보상의 종류와 기준 등’ 편에 있는 제78조 제5항은 “주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제54조 제2항은 “공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정 고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 공시 등이 있은 당시 당해 공익사업 시행지구 안에서 3개월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4월분의 주거이전비를 보상하여야 한다”고 규정하고 있으며, 도시정비법 시행규칙 제9조의2 제3항은“영 제44조의2 제2항에 따른 주거이전비의 보상은 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항 본문에도 불구하고 영 제11조에 따른 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 한다”고 규정하고 있는 등 주거세입자에게 지급되는 주거이전비와 이사비를 손실보상으로 분류하고 이에 대한 보상절차와 기준을 명시하고 있음을 알 수 있습니다. [참고로 주거이전비 보상대상자 기준일과 관련하여 2012. 8. 2. 이전에는 도시정비법에 명문의 규정이 없어 해석상 논란이 많았는데 대법원은 “도시정비법상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 정비계획이 외부에 공표됨으로써 주민 등이 정비사업이 시행될 예정임을 알 수 있게 된 때인 정비계획에 관한 공람공고일 당시 당해 정비구역 안에서 3개월 이상 거주한 자를 대상으로 한다(2010. 9. 9. 선고 2009두16824판결)”고 판시하였고, 이사비에 대해서는" 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제5항, 같은 법 시행규칙 제55조 제2항의 각 규정 및 공익사업의 추진을 원활하게 함과 아울러 주거를 이전하게 되는 거주자들을 보호하려는 이사비(가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 말한다) 제도의 취지에 비추어 보면, 이사비의 보상대상자는 ‘공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자로서 공익사업의 시행으로 이주하게 되는 자’로 보는 것이 타당하고 주거이전비 지급대상자만이 이사비지급대상자가 되는 것은 아니다(대법원 2012. 8. 30. 선고 2011두22792 판결)"고 판시하였습니다]. 이러한 법령의 규정과 체계 및 해석에 따르면 주거세입자에게 지급해야 하는 주거이전비와 이사비는 손실보상금에 해당하므로 조합이 임의로 계산한 주거이전비와 이사비를 공탁한 것만으로는 손실보상절차를 완료하였다고 볼 수 없고 협의 또는 재결절차로 결정된 손실보상금을 지급하여야 하고 협의에 의할 때에는 건물인도와 동시에 재결절차에 의할 때에는 건물인도에 앞서 지급해야 한다 할 것인바, 최근 대법원 및 서울동부지방법원도 이와 같은 취지에서 판시한 바 있습니다(대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다28394 판결, 서울동부지방법원 2013. 10. 18. 선고 2012나3793판결 참조).따라서 최근 명도소송이 진행 중에 있는 염리2구역, 길음2구역, 답십리18구역 등 재개발구역 주거세입자는 주거이전비와 이사비 항변을, 청산자들은 주거이전비, 이사비, 이주정착금 항변을 한다면 충분히 승소할 수 있을 것으로 사료됩니다.
