[질 문] 얼마전 전세 계약을 했습니다. 집은 융자가 없는 집이였으며 실소유주는 계약한 아파트 건설회사 임원이라고 하며 같은 단지 내 아파트를 가족 명의로 여러채 소유하고 있다고 합니다.계약한 부동산에서 그 아파트들을 관리하고 있고요. 계약한 집의 명의자는 처남으로 되어있습니다. 계약할 당시 부동산에서 등기부 등록상의 명의자 분이 다른 지역에 계시기 때문에 직접 계약이 어렵다면서 현재 전세로 살고 계신 분들도 똑같이 했다고 하면서 계약서를 우편으로 명의자분께 보내 계약서 서명과 도장을 찍도록 얘기 하였습니다. 위임장이 없으면 계약을 하지 않으려고 했지만 위임하여 대리 계약 시에는 대출이 어려울 수 있다고 부동산에서 그러더군요.아무래도 명의자집주인없이 계약하는 것이 걸려 명의자와 직접 통화하고 팩스로 신분증 사본을 받고 계약을 한 후 명의자 계좌로 계약금을 보냈습니다. 며칠 후 명의자의 서명과 도장이 있는 계약서와 함께 인감증명서도 받았습니다.받은 계약서에 있는 명의자 도장은 인감도장이 아니라 막도장이였습니다.그래도 명의자 본인확인이 된거라 생각하고 며칠 뒤 부동산에서 집주인 없이 잔금을 명의자 계좌에 보내고 영수증도 받고 계약을 했습니다.은행에서 전세대출 받았기 때문에 은행에서도 명의자 계좌로 잔금이 들어갔습니다. 현재 부모님께서 위임장없이 집주인과 직접 계약하지 않은 것에 대해서 많이 걱정하고 계시고 또한 계약서에 인감도장이 아닌 명의자 막도장으로 계약을 하여 많이 걱정하고 계십니다. 부동산에서는 융자도 없고 실소유주 역시 믿을 만한 사람이니까 명의자 위임장없이 계약하여도 아무 문제 없다고 하면서 1억 공제 증서를 주었습니다.전세 가격은 1억 5천 이고요. 그리고 앞으로 집에 대한 수리가 던가 하는 문제가 있을 시 실소유주한테 연락하면 된다고 실소유주 전화번호를 가르쳐 주었습니다. 이미 계약하고 며칠 뒤면 이사할 상황인데 부모님께 뭐라고 말하면 안심하실까요? 아니면 정말 위험한 상황이라면 어떻게 하면 좋을지 답변 부탁드립니다. [답 변] 먼저 질문하신 내용 전반적으로 보았을 때 중개사고가 생길 위험이 높아 보이지는 않습니다.만일 공인중개사가 중개사고를 일으킨 경우, 즉 이 사건에서 실제 임대인이 공인중개사에게 임대권한을 위임하지 않았거나 임대계약서가 위조된 것인 경우 귀하는 공인중개사 뿐만 아니라 공인중개사협회를 상대로 손해배상(공제금)청구를 할 수 있습니다(정확히 구별하면 공인중개사를 상대로 손해배상, 공인중개사협회를 상대로 공제금 청구입니다)다만 협회를 상대로 청구할 수 있는 금액은 공제가입금액 1억원 한도입니다.참고로 공제약관에 따른 보상한도는 각 피해자별로 1억원까지 보장해 주는 것이 아니라 공인중개사의 중개사고 전체를 합하여 1억원까지 보장하는 것입니다.대법원은 공제약관이 개정되기 전 사안에는 각 피해건수별로 보장하는 것으로 해석하였으나 2009. 11. 공제약관이 개정 후에는 피해자수, 피해건수를 고려하지 않고 공제기간 발생한 모든 사고에 대한 총 보상액으로 해석하고 있습니다. 따라서 공제약관이 개정된 후 중개사고가 발생한 경우 공인중개사의 중개사고로 인한 피해금액이 1억원을 초과하면 피해 당사자들이 공인중개사협회를 상대로 각 1억원을 지급받기는 어렵게 되었습니다.한편, 중개사고로 인하여 손해가 인정된다 하더라도 공인중개사협회의 배상액(공제액)을 정할 때에는 피해자의 과실을 상계하게 되는데 과실비율은 피해자가 임대인이 공인중개사에게 대리권한 위임하였는지 여부를 확인하였는지 여부에 관한 주의의무를 다하였는지에 관한 여러 사정을 참작하여 정하고 있습니다.따라서 만일 중개사고가 발생하여 공인중개사협회를 상대로 소송을 할 경우 귀하는 임대인과 직접 통화하고 신분증사본 및 인감증명서까지 받은 점, 임대인의 계좌로 직접 송금한 점 등을 고려하였을 때 귀하의 과실은 20%를 넘지 않을 것으로 보입니다.
