[질 문] 보증금 2000만원에 월세70만원 부가세7만원에식당운영중입니다1번째질문- 2014년7월8일로 계약만료되엇고건물주 별다른 말이없어 계속영업중입니다자동 갱신된게 맞는지요?2.내년1월경 건물신축한다고연말까지 비워달라는데 이런경우상가임대차보호법으로 자동갱신으로 5년을 더해도되는건지요 아님 처음계약한2012.7.8일 기준으로5년까지 가능한가요?3.제가 계약할때 권리금3000만원에 시설비대략2500만원정도 들었는데 이런경우 건물주에게 보상받을수있나요,또보상해준다면 어느정도 선에서 합의를 해야하는지요?4.권리금.보상금다포기하고 5년까지 계속 영업해도법적으로 이상없는지요?[답 변]1. 질문 제1항에 관하여 [상가건물임대차보호법 적용대상 보증금의 범위]서울특별시4억 원과밀억제권역3억 원광역시(과밀억제권역에 포함된 지역 및 군은 제외),안산,용인,김포,광주시2억 4천만 원그 밖의 지역1억 8천만 귀하의 보증금은 9,000만 원[=2,000만 원 + 7,000만 원(=70만원×100)]이고 광역시이므로 상가건물임대차 보호법의 적용대상입니다. 2. 질문 제2항에 대하여 [상가건물임대차보호법]제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 위 제10조 제4항, 5항에 따르면 귀하의 임대차는 묵시적으로 갱신된 것이고 존속기간은 1년 이므로 귀하가 주장할 수 있는 임대차기간은 2015. 7. 7.까지입니다. 그리고 제10조 제1항 7호에 따르면 임대인이 재건축을 위한 경우에는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있으므로 5년간 갱신요구를 할 수는 없습니다. 3. 질문 제3항에 관하여 권리금은 법률적으로 보장되는 권리가 아니라 거래관행상 임차인이 새로운 임차인에게 받는 것이므로 임대인에게 요구할 수 없습니다. 또는 시설비의 경우 임차인은 원칙적으로 임대차 종료시 원상회복의무가 있으므로 시설을 철거해야 하지 시설비에 대한 보상을 요구할 수는 없습니다. 다만 그 시설이 건물의 구성부분이 되었고 건물의 가치에 유익한 것인 경우에 한하여 유익비반환청구를 할 수 있습니다. 4. 질문 제4항에 관하여 앞서 답변드린 바와 같이 법적으로는 권리금, 시설비 등에 대해 보상을 요구할 수 있는 것이 아니고, 5년간 갱신요구권도 인정되지 않으므로 임대인은 2015. 7. 7.이 경과하면 귀하에게 건물인도를 구할 수 있고, 만일 임의로 인도해 주지 않으면 건물인도청구소송을 제기할 가능성이 있습니다.
