상가건물임대차에서 임차인이 2기의 차임을 연체한 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있는지 여부에 관하여 그 동안 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’ 임대인의 갱신요구거절권을 인정하고 있는 규정의 취지 및 형평을 이유로 3기 차임 연체에 한하여 계약을 해지할 수 있다는 견해와 상가건물 임대차보호법에 민법 제640조에서 정한 계약해지권을 배제하는 규정이 없으므로 2기 차임연체시 계약을 해지할 수 있다는 견해가 첨해하게 대립하였고 이로 인하여 제소전화해를 비롯한 상가임대차 실무에서 많은 문제가 발생하였습니다. 이에 대해 최근 대법원은 “상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다. 그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다. 그리고 같은 이유에서 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 위 법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 없다. 갱신 전후 상가건물 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 상가건물 임대차보호법 제10조와 민법 제640조의 입법 취지 등을 종합하여 보면, 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다“고 판시하여 그 동안의 견해 대립에 종지부를 찍었습니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다25486 판결).
