토지등소유자의 동의자 수 산정방법에 관한 유형별 정리안녕하세요 김성모 변호사입니다.오늘은 재개발 사업의 추진과 관련하여 토지등소유자 수 산정방법에 대해 알아보고자 합니다. 도시정비법상 재개발사업을 추진하기 위한 조합설립추진위원회 승인을 받기 위해서는 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어야 하고, 조합설립인가를 받기 위해서는 토지등소유자 3/4이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 하는데요. 이때 토지등소유자의 동의자수 산정방법에 대해서는 도시정비법시행령 제28조에서 아래와 같이 기준을 정하고 있습니다.1. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것. 2. 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것.3. 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것. 그런데 토지의 필지별 또는 토지·건물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우와 동일한 공유자가 서로 다른 필지의 토지 또는 토지·건물을 공동소유하고 있는 경우에는 토지등소유자의 수를 어떻게 산정해야 하는지에 대해서는 해석상 다툼이 있었고 이에 대해서 대법원은 다음과 같이 판단하였습니다.“도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 (가)목, 제17조, 같은 법 시행령 제28조 제1항 제1호 등 관계법령의 내용과 체계 등에 비추어 볼 때, 토지의 필지별 또는 토지·건물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 각 부동산별로 1인이 토지등소유자로 산정되어야 하고, 동일한 공유자가 서로 다른 필지의 토지 또는 토지·건물을 공동소유하고 있을 때에는 부동산의 수와 관계없이 그 공유자들 중 1인만이 토지등소유자로 산정된다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009두15852 판결 참조)” 이러한 법규정 및 대법원 판례에 따라 토지등소유자의 동의자 수 산정방법을 유형별로 정리하면 아래와 같습니다.
【토지등소유자의 동의자 수 산정방법 유형별 정리】 1. 갑이 A,B 2필지 및 C 건축물을 각 소유하고 있는 경우⇒ 토지등소유자 수 ‘1인’(=갑) 2. 갑과 을이 A,B 2필지를 각 공유하고 있는 경우(즉, A토지를 갑과 을이 공유하고 있고, B토지를 갑과 을이 공유하고 있는 경우)⇒ 토지등소유자 수 ‘1인’(=갑+을) 3. 갑이 A토지를 단독소유하고 갑과 을이 B토지를 공유하고 있는 경우⇒ 토지등소유자 수 ‘2인’(=갑, 갑+을) 4. 갑이 A건축물을 단독소유하고, 을의 B토지 지상에 병이 지상권을 가지고 있는 경우⇒ 토지등소유자 수 ‘2인’(=갑, 을+병) 5. 갑,을,병이 3필지를 각 공유하고 있는 경우⇒ 토지등소유자 수 ‘1인’(=갑+을+병) 6. 갑,을이 A토지를, 을,병이 B토지를, 갑,병이 C토지를 각 공유하고 있는 경우⇒ 토지등소유자 수 ‘3인’(=갑+을, 을+병, 갑+병)7. 갑,을이 A토지를, 갑,을,병이 B토지를, 갑,병,정이 C토지를 각 공유하고 있는 경우⇒ 토지등소유자 수 ‘3인’(갑+을, 갑+을+병, 갑+병+정) 8. A토지, B토지 소유자의 소재가 확인 안 될 경우⇒ 토지등소유자 수 ‘0인’ 9. 국토해양부가 A토지를, 국방부가 B토지를, 각 관리하고 있고, 서울시가 C토지를, 서울 중구가 D토지를 각 소유하고 있는 경우⇒ 토지등소유자 수 ‘4인’(=국토해양부, 국방부, 서울시, 서울 중구)
